Recherche de propriété sur internet

Chercher un bien immobilier en Italie peut sembler facile, mais en pratique, cela se révèle rapidement être un véritable défi. Quiconque a déjà tenté cette expérience le sait bien. Sur cette page, vous trouverez quelques conseils utiles pour votre recherche immobilière en Italie.

Portails immobiliers:

Lorsqu’on recherche un bien immobilier en Italie, nous nous appuyons tous sur des sites web comme idealista.it, immobiliare.it et casa.it. De nombreux autres portails ne sont que des copies d’immobiliare.it, qui reproduisent gratuitement toutes les annonces via un système de gestion d’immobiliare.it. Lorsque le contrat d’une agence immobilière avec immobiliare.it prend fin, les annonces restent souvent publiées indéfiniment sur ces portails secondaires. De plus, fin 2020, casa.it est devenu la propriété du même propriétaire qu’idealista.it. En résumé, il ne reste plus que deux grands acteurs sur le marché italien.

Bien sûr, ces portails proposent également des traductions automatiques des annonces. Ces traductions automatiques peuvent parfois donner lieu à des formulations étranges et incorrectes. L’une des raisons est que certains agents immobiliers ont déjà saisi une traduction anglaise (avec des erreurs possibles) dans leur système de gestion. Cette traduction est ensuite retraduite par un ordinateur en néerlandais, allemand ou français, par exemple. Résultat : nous avons déjà vu des annonces où les phrases de la description du bien, après traduction finale, étaient l’exact opposé de celles du texte italien original. Tout cela ne facilite pas votre recherche d’un bien adapté en Italie.

Mandats de vente:

En Italie, il est légalement possible pour un vendeur de proposer sa maison à la vente dans plusieurs agences immobilières. Par conséquent, les agents immobiliers n’ont généralement pas de contrat exclusif pour la vente d’une maison. Cela signifie qu’ils sont probablement en concurrence les uns avec les autres pour la vente de la même maison. Cela peut, entre autres, conduire à des informations différentes et même à des prix variables dans les annonces. La surface indiquée est souvent différente. Certains indiquent la surface cadastrale (ou brute), d’autres la surface habitable, et d’autres encore la surface commerciale. De plus, dans ce cas, les agents immobiliers sont également tenus de masquer l’emplacement de la maison pour empêcher les acheteurs ou d’autres agences immobilières de contacter directement le propriétaire. Ils le font en indiquant la maison à un autre endroit sur la carte, parfois sous prétexte de protéger la vie privée du propriétaire. Souvent, il n’y a pas de photos de l’extérieur de la maison ou de la vue dans l’annonce, des éléments essentiels pour évaluer le bien proposé. Il y a aussi des propriétaires qui placent eux-mêmes une annonce sur Internet, souvent à un prix légèrement inférieur à celui de leur(s) agent(s). Si le vendeur parvient à vendre sa maison lui-même, sans l’intervention d’une agence immobilière, il économisera une commission supplémentaire de 3 à 5 %. Certaines agences immobilières se repassent souvent les maisons/annonces entre elles. Cela signifie encore plus de copies des annonces sur les portails, souvent par des agences immobilières qui n’ont même pas de contact direct avec le propriétaire. Résultat : le même bien est en vente sur tous les portails dans plusieurs annonces, parfois à des prix différents.

Agences immobilières:

Et puis, il y a les agences immobilières. En Italie, tant le vendeur que l’acheteur paient une commission. L’article 1755 du Code civil stipule : « L’agent immobilier a droit à une commission de chaque partie si la vente est réalisée grâce à son intervention. Le montant de la commission et la répartition entre les parties doivent, à défaut d’accord, être déterminés par le juge en équité selon les usages. » En Italie, ces usages sont, dans la plupart des provinces, de 3 % du prix de vente (+ TVA) pour le vendeur et 3 % (+ TVA) pour l’acheteur.

En principe, Italy House Hunting collabore avec toutes les agences immobilières en Italie pour trouver des maisons pour ses clients. Cela signifie qu’après plus de 10 ans, nous avons une solide expérience de travail avec de nombreux agents immobiliers en Italie. Dans la plupart des cas, cette collaboration se passe bien, et la plupart des agents sont très professionnels. Mais malheureusement, il existe aussi des agences immobilières qui sont tout sauf professionnelles.

Très irritant sont les annonces sur Internet de maisons déjà vendues. La faute n’en incombe pas toujours à l’agence immobilière, car c’est souvent le vendeur qui n’informe pas toutes les agences immobilières lorsque sa maison est vendue. D’autres agents immobiliers, trop heureux de reprendre et copier les annonces de leurs confrères, ignorent souvent qu’une maison a été vendue. Mais bien plus fréquents sont les cas d’agences immobilières qui laissent délibérément les annonces de maisons vendues sur Internet pour attirer des clients, acheteurs comme vendeurs. Car un portefeuille bien garni attire les vendeurs. Et un acheteur qui prend contact pour une maison déjà vendue est un contact de toute façon. Dans ce cas, l’agent immobilier est trop heureux de proposer des alternatives à l’acheteur.

Ce cas récent est particulièrement grave, une expérience personnelle, mais absolument pas une exception. Grâce à notre médiation, nous avons conclu un contrat de vente préliminaire pour cette villa à Roccastrada en avril 2024. Le contrat a été signé chez le notaire le 3 juillet 2024. Aujourd’hui (13 janvier 2025), plus de six mois après la vente, nous voyons toujours cinq annonces pour cette même maison sur les principaux portails immobiliers italiens, à des prix très différents, allant de 850,000 euros à 1.200,000 euros !

Enfin, il y a les agences immobilières qui ne souhaitent pas collaborer avec d’autres. Le simple fait qu’elles ne veulent pas collaborer avec d’autres est une raison suffisante pour aborder ces agences avec méfiance. Elles peuvent ne pas vouloir l’intervention d’un agent immobilier professionnel car elles préfèrent manipuler elles-mêmes l’acheteur. D’autres spéculent sur le fait qu’elles trouveront un acheteur elles-mêmes pour une maison qu’elles pourraient avoir en vente exclusive, et espèrent ainsi recevoir une double commission, c’est-à-dire du vendeur et de l’acheteur. Le Code civil italien prévoit (art. 1758) : « Si la vente est réalisée par l’intervention de plus d’un intermédiaire, chacun d’eux a droit à une part de la commission. » La plupart des agences immobilières travaillent ensemble, et généralement le total de la commission de l’acheteur et du vendeur est partagé. En pratique, cela signifie généralement qu’un agent est payé par le propriétaire/vendeur, et l’autre agent est payé par l’acheteur.

En plus des agences immobilières italiennes reconnues, qui peuvent s’identifier avec un numéro REA que vous pouvez vérifier à la Chambre de commerce provinciale, il existe également des bureaux qui opèrent depuis l’étranger, généralement en tant que consultants plutôt qu’en tant qu’intermédiaires, ou des intermédiaires locaux qui travaillent sans reconnaissance officielle. Ces derniers publient souvent des annonces en tant que particuliers, et souvent sans numéro de téléphone. Toute réclamation excessive ou non justifiée pour des frais ou commissions de la part de ces entités peut facilement être rejetée par un tribunal en Italie. Un agent immobilier agréé ne facturera rarement des frais ou honoraires pour des services pré-vente, autres que les dépenses.

Comme vous pouvez le constater, votre recherche immobilière peut être compliquée par plusieurs éléments. Voici nos conseils:

1. Lisez les annonces dans leur langue originale (italien). Vous cherchez un bien en Italie, donc tôt ou tard, vous devrez acquérir des connaissances de base de la langue italienne.

2. Si les annonces sont proposées par différentes agences immobilières, contactez une agence locale et évitez les contacts avec des bureaux apparemment importants situés en dehors de la région, dans une grande ville.

3. Laissez Italy House Hunting vous assister dans votre recherche immobilière en Italie. Notre équipe consulte des centaines d’annonces chaque semaine, et avec nos clients, nous visitons en moyenne 500 maisons par an. Certaines maisons sont sur le marché depuis des années. Pour une raison ou une autre, celles-ci sont absolument sans intérêt ou parfois même invendables. D’un autre côté, nous avons de l’expérience avec des centaines d’agences immobilières en Italie. Avec nous, vous pouvez souvent gagner du temps et de l’énergie, et donc de l’argent, en ignorant certaines annonces ou agences immobilières. Italy House Hunting vous offre plus de dix ans d’expérience en tant que chasseur de biens immobiliers en Italie.